Intervention d'urgence en copropriété : qui commande, qui avance l'argent, qui paie au final

Dimanche, 23 h : de l'eau traverse le plafond du deuxième

Le téléphone sonne. La voisine du deuxième a une auréole qui grandit au plafond de sa salle de bains, et l'eau goutte sur le carrelage. Au troisième, personne ne décroche. Vous êtes le syndic bénévole : pas de conseil de copropriété à appeler, pas d'assemblée avant des semaines.

Ce soir-là, une seule question compte : pouvez-vous faire venir un plombier sans l'avis de personne ? L'argent viendra le lendemain.

Le premier geste ne doit rien au droit. Coupez l'eau de la colonne ou du lot, puis prenez des photos où l'heure se voit.

Ce que le syndic peut commander seul

Le Code civil charge le syndic « d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire » (art. 3.89, § 5, 2°). Un acte conservatoire empêche l'immeuble de se dégrader, ou un droit de se perdre. Arrêter une fuite, bâcher une toiture arrachée, sécuriser une porte forcée : tout cela en fait partie, sans vote ni accord écrit. Vous agissez au nom de l'ACP, que vous représentez « dans la gestion des affaires communes » (art. 3.89, § 5, 4°).

La difficulté est de savoir où s'arrête la mise en sécurité. Le plombier qui coupe et colmate la conduite fait du conservatoire. Remplacer la colonne d'eau de tout l'immeuble, c'est un chantier, et un chantier se vote. En principe, des travaux aux parties communes demandent les deux tiers des voix, mais la loi en excepte certains : « à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés » (art. 3.88, § 1er, 1°, b). Abstentions, votes blancs et nuls ne comptent pas (art. 3.87, § 8).

Si la réparation ne peut pas attendre l'assemblée ordinaire, convoquez-en une extraordinaire, sans le délai de quinze jours : « Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée » (art. 3.87, § 3). Laissez tout de même le temps de venir ou de donner procuration, et motivez l'urgence (Convoquer une assemblée générale).

Quand la majorité ne peut pas être atteinte, tout copropriétaire peut « se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes » (art. 3.92, § 5). Ce juge est le juge de paix, compétent pour les contestations relatives à la copropriété (Code judiciaire, art. 591, 2°bis) ; voir Saisir le juge de paix.

Et si c'est vous qu'on ne joint pas ? La loi ne prévoit aucun suppléant automatique. L'assemblée peut déléguer au conseil de copropriété des actes « expressément déterminés », par une décision prise aux deux tiers des voix et valable un an (art. 3.90, § 4). Si le syndic est empêché ou défaillant, le juge peut, à la demande d'un copropriétaire, désigner un syndic provisoire (art. 3.89, § 8). Dans un petit immeuble sans conseil, je conseille de faire désigner par l'AG une personne de contact (voir plus bas).

Qui sort l'argent tout de suite

La facture est établie au nom de l'ACP, avec son numéro BCE, jamais au vôtre. Reste à choisir le compte qui la paie.

Le fonds de roulement vient en premier. La loi le définit comme « la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques » (art. 3.86, § 3). Une réparation imprévue n'a rien de périodique, mais l'argent est là ; le décompte annuel la mettra à charge des bons lots.

Le fonds de réserve sert, selon le même article, « à faire face à des dépenses non périodiques » (art. 3.86, § 3). Ses apports sont « décidés par l'assemblée générale », mais la loi ne dit pas qui décide d'y puiser. Prudence, donc. Il serait plus sûr de n'y toucher qu'avec une autorisation de l'AG donnée à l'avance, avec un plafond, ou pour un montant que la prochaine assemblée approuvera. Ce virement se note et se rembourse (Le fonds de réserve).

L'appel de fonds extraordinaire, voté par l'assemblée, finance la réparation définitive, pas la nuit de la fuite.

L'avance d'un copropriétaire est fréquente : le déboucheur veut être payé sur place, et la voisine du deuxième sort sa carte. Elle demande une facture au nom de l'ACP et la remet au syndic, qui la rembourse.

Qui supporte la dépense au bout du compte

Avancer l'argent ne veut pas dire le supporter.

L'association, selon la clé des statuts. Une conduite commune qui cède, une tuile emportée par le vent, la chaudière collective en panne : ce sont des charges communes. Elles se répartissent selon les quotes-parts, ou selon la clé particulière que votre règlement de copropriété prévoit pour ce poste (chauffage, ascenseur). Relisez cette clé avant de répartir.

Le copropriétaire ou l'occupant responsable. Si le dommage part d'un lot (flexible de machine à laver, baignoire qui déborde), celui qui l'a causé en répond. Depuis le 1er janvier 2025, la règle de base figure dans le livre 6 du Code civil : « Toute personne est responsable du dommage qu'elle cause à autrui par sa faute » (art. 6.5), qui reprend le principe de l'ancien article 1382. Le livre 6 ajoute que « le gardien d'une chose corporelle est responsable sans faute du dommage causé par un vice de cette chose » (art. 6.16). L'article précise que « le propriétaire est présumé gardien de la chose, à moins qu'il ne prouve qu'une autre personne en exerce la garde » (même article).

Pour un dommage survenu avant le 1er janvier 2025, les anciens articles 1382 et 1384 du Code civil peuvent encore entrer en ligne de compte. Quelle règle s'applique alors ? C'est une question à poser à un avocat. L'article 3.101 sur les troubles anormaux de voisinage n'est pas le bon outil. Il vise un trouble qui dépasse les inconvénients normaux du voisinage, pas un accident isolé.

L'assurance de l'immeuble. La police incendie de l'ACP couvre en général le dégât des eaux, la tempête et le bris de vitrage. La recherche de fuite, parfois : tout dépend du contrat. La franchise reste à charge de l'ACP ou du lot d'où vient le sinistre, selon ce que prévoient le contrat, les statuts ou une décision d'assemblée. Le détail est dans l'article sur les assurances de l'immeuble.

Récupérer l'argent avancé

Déclarez le sinistre sans traîner. La loi sur les assurances impose d'aviser l'assureur de la survenance du sinistre « dès que possible et en tout cas dans le délai fixé par le contrat » (loi du 4 avril 2014, art. 74, § 1er). Le délai du contrat est dépassé ? L'assureur ne peut pas s'en prévaloir si l'avis a été donné « aussi rapidement que cela pouvait raisonnablement se faire » (même article). Fournissez-lui aussi « sans retard » les renseignements qu'il demande (art. 74, § 2).

La même loi oblige l'assuré à « prendre toutes mesures raisonnables pour prévenir et atténuer les conséquences du sinistre » (art. 75). Couper l'eau ou bâcher le toit en fait partie. Si ces obligations ne sont pas remplies et que l'assureur en subit un préjudice, il peut réduire son indemnité à concurrence de ce préjudice (art. 76, § 1er).

Et ces mesures, qui les paie ? Les frais des mesures urgentes et raisonnables prises pour éviter ou limiter le sinistre sont à charge de l'assureur. Il faut qu'ils aient été exposés « en bon père de famille » (art. 106, al. 1er). Il les paie même si les mesures sont restées sans résultat, et « même au-delà du montant assuré » (même alinéa). Un arrêté royal peut toutefois plafonner ces frais, notamment pour l'assurance de choses (art. 106, al. 2) : cherchez le plafond dans votre contrat, et gardez chaque facture.

Pour l'expert, conservez des photos datées d'avant et d'après, la facture avec le rapport de l'entreprise sur l'origine, et les pièces remplacées. Ajoutez la liste des lots touchés, avec chaque occupant et son assureur.

Un responsable est identifié et l'assurance ne couvre pas tout (franchise, garantie exclue) ? L'ACP lui adresse la facture, avec le rapport du réparateur. L'association a qualité pour agir en justice (art. 3.92, § 1er), et c'est le syndic qui la représente (art. 3.89, § 5, 4°). S'il ne paie pas, le juge de paix est compétent pour les contestations relatives à la copropriété (Code judiciaire, art. 591, 2°bis).

Si l'assureur refuse ou traîne, exigez une réponse écrite et motivée, puis écrivez à son service des plaintes. Si vous restez insatisfait, l'Ombudsman des Assurances peut être saisi ; il demande de s'adresser d'abord à l'entreprise d'assurances ou à l'intermédiaire.

Huit urgences courantes : qui fait quoi

Cas général ; votre contrat d'assurance et vos statuts peuvent changer la dernière colonne.

La fuite qui vient d'un lot est le cas le plus délicat : le syndic n'entre pas sans l'accord du copropriétaire et de l'occupant. Les articles du Code civil consacrés à la copropriété ne lui donnent aucun droit d'entrer dans un lot. Votre règlement de copropriété contient peut-être une clause sur l'accès aux lots : relisez-la, mais même avec cette clause, obtenez l'accord de l'occupant. S'il est injoignable et que l'eau coule toujours, coupez la colonne depuis les parties communes ; si des personnes ou l'immeuble sont en danger, appelez le 112. À défaut d'accord, le juge de paix est compétent pour les contestations relatives à la copropriété (Code judiciaire, art. 591, 2°bis).

L'ascenseur : n'ouvrez jamais les portes palières vous-même. Contrôles et contrats : Entretiens et contrôles obligatoires.

Le chauffage collectif : en cas de panne, ce que vous pouvez exiger dépend surtout du contrat d'entretien. Tout y est écrit.

L'égout bouché sous la voirie peut relever du réseau public : contactez alors votre commune.

Rendre compte à l'assemblée suivante

La loi ne prévoit pas de procédure formelle de ratification des actes conservatoires : ils relèvent de vos pouvoirs propres. Je conseille quand même de présenter un compte rendu à l'assemblée suivante et de le faire approuver. C'est votre meilleure protection.

Joignez-le à la convocation et faites voter, dans la même séance, la réparation définitive si elle reste à faire.

Préparer l'urgence avant qu'elle arrive

Une urgence se gère mieux quand on l'a préparée un mardi après-midi.

L'affiche à l'entrée doit indiquer de quoi joindre le syndic « sans délai » (art. 3.89, § 2). Ajoutez-y le plombier, le dépanneur de la chaudière, l'urgence de l'ascenseur et l'emplacement des vannes. Confiez un double des clés du local technique et de la toiture à une deuxième personne.

Vérifiez dans les contrats de la chaudière et de l'ascenseur ce qui est couvert la nuit et le week-end.

À la prochaine AG, faites voter un relais pour vos absences, avec un mandat écrit qui dit ce qu'il peut commander et jusqu'à quel montant. S'il y a un conseil, ce sera une délégation aux deux tiers, pour un an (art. 3.90, § 4). Faites voter aussi un plafond de dépense d'urgence, qui autorise à puiser dans la réserve dans cette limite. Il n'ajoute rien à vos pouvoirs légaux, mais il évite le débat après coup.

Enfin, gardez dans votre téléphone le numéro de police, celui de l'assistance, la franchise et les garanties de l'assurance de l'immeuble.

Questions fréquentes