Dringende herstelling in de VME: wie beslist, wie schiet voor, wie betaalt uiteindelijk

Zondag, 23 uur: er komt water door het plafond op de tweede verdieping

De telefoon gaat. Bij de buurvrouw op de tweede groeit een vochtvlek op het plafond van de badkamer, en het water druppelt op de tegels. Op de derde neemt niemand op. U bent de vrijwillige syndicus: geen raad van mede-eigendom om te bellen, geen algemene vergadering in de komende weken.

Die avond telt maar één vraag: mag u een loodgieter laten komen zonder het iemand te vragen? Aan het geld denkt u morgen wel.

Wat u eerst doet, heeft niets met recht te maken. Sluit het water af op de stijgleiding of in de kavel, en neem foto's waarop het uur te zien is.

Welke dringende herstellingen de syndicus op eigen gezag bestelt

Het Burgerlijk Wetboek draagt de syndicus op ‘alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen’ (art. 3.89, § 5, 2°). Een bewarende maatregel voorkomt dat het gebouw achteruitgaat, of dat een recht verloren gaat. Een lek stoppen, een weggerukt dak afdekken of een opengebroken deur beveiligen: daarvoor hebt u geen stemming en geen schriftelijk akkoord nodig. U handelt in naam van de VME, die u vertegenwoordigt bij het beheer van de gemeenschappelijke zaken (art. 3.89, § 5, 4°).

Lastiger is te weten waar de beveiliging ophoudt. De loodgieter die de leiding afsluit en dichtmaakt, neemt een bewarende maatregel. De waterstijgleiding van het hele gebouw vervangen is een werf, en over een werf wordt gestemd. In principe vragen werken aan de gemeenschappelijke delen een tweederdemeerderheid, maar de wet zondert er een aantal uit: ‘met uitzondering van de wettelijk opgelegde werken en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, waartoe kan worden besloten bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars’ (art. 3.88, § 1, 1°, b). Onthoudingen, blanco en ongeldige stemmen tellen niet mee (art. 3.87, § 8).

Kan de herstelling niet wachten tot de gewone algemene vergadering? Roep dan een buitengewone bijeen. De oproeping moet minstens vijftien dagen vóór de vergadering ter kennis worden gebracht, behalve in spoedeisende gevallen (art. 3.87, § 3). Geef de mede-eigenaars toch de tijd om te komen of een volmacht te geven, en schrijf erbij waarom het dringend is (De algemene vergadering bijeenroepen).

Wordt de vereiste meerderheid niet gehaald? Dan kan elke mede-eigenaar aan de rechter vragen hem te machtigen om de dringende en noodzakelijke werken aan de gemeenschappelijke delen zelf uit te voeren, op kosten van de vereniging (art. 3.92, § 5). Dat is de vrederechter, bevoegd voor geschillen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom (Gerechtelijk Wetboek, art. 591, 2°bis); zie Naar de vrederechter stappen.

En als u zelf onbereikbaar bent? De wet voorziet niet in een automatische vervanger. De algemene vergadering kan uitdrukkelijk bepaalde handelingen aan de raad van mede-eigendom delegeren, met een tweederdemeerderheid en voor één jaar (art. 3.90, § 4). Is de syndicus verhinderd of in gebreke, dan kan de rechter op verzoek van een mede-eigenaar een voorlopige syndicus aanstellen (art. 3.89, § 8). In een klein gebouw zonder raad van mede-eigendom laat u de AV het best een contactpersoon aanwijzen (zie verder).

Wie het geld meteen voorschiet

De factuur staat op naam van de VME, met haar KBO-nummer, nooit op uw naam. Blijft de vraag van welke rekening ze betaald wordt.

Het werkkapitaal komt eerst. De wet omschrijft het als de som van de voorschotten die de mede-eigenaars als provisie betalen voor de periodieke uitgaven (art. 3.86, § 3). Een onvoorziene herstelling is allesbehalve periodiek, maar het geld staat er; de jaarafrekening legt de kosten later bij de juiste kavels.

Het reservekapitaal (het reservefonds) dient volgens hetzelfde artikel voor niet-periodieke uitgaven (art. 3.86, § 3). Over de stortingen beslist de algemene vergadering, maar de wet zegt niet wie beslist om er geld uit te halen. Wees dus voorzichtig. Veiliger zou zijn er pas aan te komen met een toestemming die de AV vooraf gaf, met een plafond, of voor een bedrag dat de volgende algemene vergadering zal goedkeuren. Noteer die overschrijving en stort het geld later terug (Het reservekapitaal).

De buitengewone provisieaanvraag die de algemene vergadering goedkeurt, betaalt de definitieve herstelling. Niet de nacht van het lek.

Een voorschot van een mede-eigenaar komt vaak voor: de ontstopper wil ter plaatse betaald worden, en de buurvrouw van de tweede haalt haar bankkaart boven. Ze vraagt dan een factuur op naam van de VME, bezorgt die aan de syndicus en krijgt haar geld terug.

Wie de kosten uiteindelijk draagt

Geld voorschieten is niet hetzelfde als de kosten dragen.

De vereniging, volgens de verdeelsleutel van de statuten. Een gemeenschappelijke leiding die het begeeft, een dakpan die wegwaait, de collectieve verwarmingsketel die uitvalt: dat zijn gemeenschappelijke lasten. Ze worden verdeeld volgens de aandelen, of volgens de bijzondere verdeelsleutel die uw reglement van mede-eigendom voor die post bepaalt (verwarming, lift). Lees die sleutel na voor u verdeelt.

De aansprakelijke mede-eigenaar of bewoner. Vertrekt de schade uit een kavel (de slang van een wasmachine, een bad dat overloopt), dan moet wie ze veroorzaakte ervoor instaan. Sinds 1 januari 2025 staat de basisregel in boek 6 van het Burgerlijk Wetboek: ‘Eenieder is aansprakelijk voor de schade die hij door zijn fout aan een ander veroorzaakt’ (art. 6.5), het beginsel van het vroegere artikel 1382. Boek 6 voegt eraan toe: ‘De bewaarder van een zaak is foutloos aansprakelijk voor de schade veroorzaakt door een gebrek van die zaak’ (art. 6.16). En verder in hetzelfde artikel: ‘De eigenaar wordt vermoed bewaarder van de zaak te zijn, tenzij hij bewijst dat de bewaring bij een ander berust.’

Voor schade die vóór 1 januari 2025 ontstond, kunnen de vroegere artikelen 1382 en 1384 van het Burgerlijk Wetboek nog een rol spelen. Welke regel geldt dan? Dat is een vraag voor een advocaat. Grijp hier niet naar artikel 3.101 over abnormale burenhinder. Dat gaat over hinder die de normale ongemakken van nabuurschap overschrijdt, niet over een eenmalig ongeval.

De verzekering van het gebouw. De brandverzekering van de VME dekt doorgaans waterschade, storm en glasbreuk. Lekdetectie soms: alles hangt af van de polis. De vrijstelling draagt de VME of de kavel waar het schadegeval ontstond. Wie van de twee, bepalen de polis, de statuten of een beslissing van de algemene vergadering. De details staan in het artikel over de verzekering van het gebouw.

Het voorgeschoten geld terugkrijgen

Meld het schadegeval zonder dralen. De verzekeringswet verplicht de verzekerde het schadegeval aan de verzekeraar te melden ‘zodra mogelijk en in elk geval binnen de termijn bepaald in de overeenkomst’ (wet van 4 april 2014, art. 74, § 1). Is de termijn van de polis verstreken? Dan kan de verzekeraar zich daar niet op beroepen als de melding ‘zo spoedig als redelijkerwijze mogelijk’ is gebeurd (hetzelfde artikel). Bezorg hem ook ‘zonder verwijl’ de inlichtingen die hij vraagt (art. 74, § 2).

Volgens dezelfde wet moet de verzekerde ‘alle redelijke maatregelen nemen om de gevolgen van het schadegeval te voorkomen en te beperken’ (art. 75). Het water afsluiten of het dak afdekken hoort daarbij. Komt de verzekerde die verplichtingen niet na en lijdt de verzekeraar daardoor nadeel, dan kan hij aanspraak maken op een vermindering van zijn prestatie tot beloop van dat nadeel (art. 76, § 1).

En wie betaalt die maatregelen? De kosten van dringende en redelijke maatregelen om het schadegeval te voorkomen of de gevolgen ervan te beperken (de reddingskosten) zijn ten laste van de verzekeraar. Ze moeten wel ‘met de zorg van een goed huisvader’ zijn gemaakt (art. 106, eerste lid). Hij betaalt ze ook wanneer de maatregelen vruchteloos zijn gebleven, en ‘zelfs boven de verzekerde som’ (hetzelfde lid). De Koning kan die kosten wel beperken, onder meer voor de zaakverzekeringsovereenkomsten (art. 106, tweede lid): zoek het plafond op in uw polis, en bewaar elke factuur.

Bewaar voor de expert gedateerde foto's van voor en na, de factuur met het verslag van het bedrijf over de oorzaak, en de vervangen onderdelen. Voeg de lijst van de getroffen kavels toe, met elke bewoner en zijn verzekeraar.

Is er een aansprakelijke gevonden en dekt de verzekering niet alles (vrijstelling, uitgesloten waarborg)? Stuur hem dan de factuur namens de VME, met het verslag van de hersteller. De vereniging kan zelf in rechte optreden (art. 3.92, § 1), en de syndicus vertegenwoordigt haar daarbij (art. 3.89, § 5, 4°). Betaalt hij niet, dan kan de VME naar de vrederechter stappen (Gerechtelijk Wetboek, art. 591, 2°bis).

Weigert de verzekeraar of sleept het aan, eis dan een schriftelijk en gemotiveerd antwoord, en schrijf daarna naar zijn klachtendienst. Haalt dat niets uit, dan kunt u terecht bij de Ombudsman van de Verzekeringen. Die vraagt wel dat u eerst bij de verzekeringsonderneming of de tussenpersoon aanklopt.

Acht courante noodgevallen: wie doet wat

Dit is het algemene geval: uw verzekeringspolis en uw statuten kunnen de laatste kolom veranderen.

Het lek dat uit een kavel komt is het lastigste geval: de syndicus gaat niet binnen zonder het akkoord van de mede-eigenaar en de bewoner. De artikelen van het Burgerlijk Wetboek over de mede-eigendom geven hem geen enkel recht om een kavel te betreden. Misschien staat er in uw reglement van mede-eigendom een clausule over de toegang tot de kavels. Lees ze na, en vraag ook dan het akkoord van de bewoner. Is die onbereikbaar en loopt het water nog, sluit dan de stijgleiding af vanuit de gemeenschappelijke delen; zijn er mensen of is het gebouw in gevaar, bel dan 112. Komt er geen akkoord, dan blijft de weg naar de vrederechter (Gerechtelijk Wetboek, art. 591, 2°bis).

De lift: open de liftdeuren op de verdiepingen (de schachtdeuren) nooit zelf. Keuringen en contracten: Verplichte keuringen en onderhoud.

De collectieve verwarming: wat u bij een panne kunt eisen, hangt vooral af van het onderhoudscontract. Lees het na voor het koud wordt.

Een verstopte riolering onder de straat kan onder het openbare net vallen: neem dan contact op met uw gemeente.

Verslag uitbrengen op de volgende algemene vergadering

Bewarende maatregelen vallen onder uw eigen bevoegdheden: de wet voorziet niet in een formele procedure om ze te laten bekrachtigen. Toch raad ik aan de volgende algemene vergadering een interventieverslag voor te leggen en het te laten goedkeuren. Zo bent u het best beschermd.

Voeg het bij de oproeping en laat in dezelfde zitting over de definitieve herstelling stemmen, als die nog moet gebeuren.

Het noodgeval voorbereiden voor het zich aandient

Een noodgeval regelt u beter als u het op een rustige dinsdagnamiddag hebt voorbereid.

De aanplakking aan de ingang moet vermelden hoe men de syndicus onverwijld kan bereiken (art. 3.89, § 2). Zet er ook de loodgieter op, de depannagedienst van de verwarmingsketel, het noodnummer van de lift en de plaats van de afsluitkranen. Geef een dubbel van de sleutels van het technisch lokaal en van het dak aan een tweede persoon.

Kijk in de contracten van de verwarmingsketel en van de lift na wat 's nachts en in het weekend gedekt is.

Laat op de volgende AV iemand aanwijzen die u vervangt als u er niet bent. Geef hem een schriftelijk mandaat: wat mag hij bestellen, en tot welk bedrag? Is er een raad van mede-eigendom, dan gaat het om een delegatie met een tweederdemeerderheid, voor één jaar (art. 3.90, § 4). Laat ook een plafond voor dringende uitgaven goedkeuren: binnen die grens mag u dan geld uit het reservekapitaal halen. Het voegt niets toe aan uw wettelijke bevoegdheden, maar het voorkomt discussie achteraf.

En zet in uw gsm het polisnummer, het nummer van de bijstandsdienst, de vrijstelling en de waarborgen van de verzekering van het gebouw.

Veelgestelde vragen