Wat doet een syndicus niet? De grenzen van zijn rol, situatie per situatie

Het nummer dat het hele gebouw vroeg of laat belt

Een vrijwillige syndicus wordt al snel de persoon die iedereen voor alles belt. De vlek op het plafond, de hond van de tweede verdieping, de huurder die niet meer betaalt, soms zelfs de belastingaangifte. Die vragen zijn oprecht gemeend. Wie ze bot afwijst, beschadigt het vertrouwen dat u op de volgende algemene vergadering nodig hebt.

Het Burgerlijk Wetboek trekt nochtans een duidelijke grens. De vereniging van mede-eigenaars (VME) heeft uitsluitend het behoud en het beheer van het gebouw tot doel (art. 3.86, § 3). De syndicus is haar orgaan: hij vertegenwoordigt haar en voert uit wat de algemene vergadering heeft beslist (art. 3.89, § 5, 1° en 4°). Gaat een vraag niet over de gemeenschappelijke delen of de rekeningen van de VME, en heeft geen beslissing van de AV u ermee belast? Dan is ze niet voor u.

Nee zeggen zonder de deur dicht te slaan, hoort bij het werk. Per situatie vindt u hieronder de regel, en daarna wat u in de plaats kunt voorstellen.

Een vlek op het plafond: waar komt het water vandaan?

De buurman verwacht dat de syndicus ‘de waterschade regelt’. Maar alles hangt af van de plek waar het lek ontstaat.

De regel. De basisakte beschrijft de privatieve en de gemeenschappelijke delen. Het reglement van mede-eigendom legt de rechten en plichten van ieder daarover vast (art. 3.85, § 1). Een gemeenschappelijke waterkolom, het dak of de gevel zijn een zaak van de VME: de syndicus treedt op, zo nodig op eigen gezag, als bewarende maatregel (art. 3.89, § 5, 2°). De slang van een wasmachine of de voeg van een bad zijn een zaak van de mede-eigenaar van de kavel waar het water vandaan komt, van de bewoner en van hun verzekeraars.

Wat u kunt doen. Help de oorzaak te vinden, geef toegang tot de leidingkokers en bezorg de naam van de verzekeraar van het gebouw met het polisnummer. Dekt de polis van het gebouw ook de privatieve delen, dan blijft de aangifte van het schadegeval uw taak. De vrijstelling wordt dan verdeeld volgens het verzekeringscontract, de statuten of de beslissing van de AV.

Bij een privatief lek verwijst u door naar de bovenbuur en zijn verzekeraar (zie Verzekeringen en waterschade).

Lawaai, geurtjes, huisdieren: een zaak tussen buren

De buren willen dat de syndicus ‘dat lawaai stopt’ of de blaffende hond laat verdwijnen. Die macht heeft hij niet, en dat is maar goed ook.

De regel. Het Burgerlijk Wetboek regelt burenhinder tussen naburige eigenaars. Geen van hen mag de ander hinder berokkenen die de normale ongemakken van nabuurschap overtreft. Daarbij tellen het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, en wie dat evenwicht verbreekt, moet het herstellen (art. 3.101, § 1 en § 2). In een appartementsgebouw komen daar de statuten bij, die ook de huurders binden (art. 3.93, § 1), en het RIO, zodra het hun is meegedeeld (art. 3.93, § 5). De vordering komt toe aan de buur die de hinder ondergaat; de VME treedt alleen op als de gemeenschappelijke delen of het RIO in het geding zijn.

Bij een geschil is de vrederechter van het kanton, de rechter die het dichtst bij de burger staat, de gewone ingang voor burenconflicten. Hij is trouwens bevoegd voor betwistingen over mede-eigendom, ongeacht het bedrag.

Wat u kunt doen. Regelt het reglement van interne orde (RIO) de uren of de huisdieren, herinner dan schriftelijk aan de regel, aan iedereen of alleen aan de betrokken kavel. Het RIO doen naleven hoort bij uw taak. U treedt ook op wanneer de hinder overslaat naar de gemeenschappelijke delen, zoals een volgestouwde inkomhal of een binnenkoer die een opslagplaats is geworden.

Over de grond van de zaak praten of schrijven de buren eerst met elkaar. Lukt dat niet, dan kunnen ze naar een bemiddelaar of naar de verzoening bij de vrederechter. Mijn raad: kies nooit partij in een ruzie op de overloop. Wie dat toch doet, is vaak zijn geloofwaardigheid kwijt voor al de rest.

Een nieuwe keuken: ‘toestemming van de syndicus’ bestaat niet

Voor ze een nieuwe keuken plaatsen of een tussenmuur uitbreken, vragen veel mede-eigenaars de syndicus om toestemming. Die hebben ze niet nodig, en u hoeft ze niet te geven.

De regel. In zijn eigen kavel voert ieder werken uit zonder toestemming te vragen, met naleving van de statuten en het RIO. Raken de werken aan de gemeenschappelijke delen, dan beslist de algemene vergadering, met een tweederdemeerderheid van de stemmen (art. 3.88, § 1, 1°, b). Denk aan een dragende muur, de gevel, het dak, of het buitenschrijnwerk als de statuten het bij de gemeenschappelijke delen rekenen. Het Burgerlijk Wetboek laat een mede-eigenaar in onverdeeldheid wel toe op eigen kosten veranderingen aan het onverdeelde goed aan te brengen. Hij mag de bestemming ervan niet veranderen en de rechten van de anderen niet schaden. Maar dat geldt onder voorbehoud van andere bepalingen van boek 3 (art. 3.82, § 1). In een appartementsgebouw geldt dus de meerderheid van artikel 3.88.

Eén uitzondering. Een mede-eigenaar die op eigen kosten kabels en leidingen voor energie, water of telecommunicatie in de gemeenschappelijke delen wil aanleggen, mag dat. Hij stuurt de syndicus per aangetekende zending een beschrijving en een rechtvaardiging, minstens twee maanden voor de werken beginnen. De VME kan zich daar binnen de twee maanden tegen verzetten op grond van een rechtmatig belang (art. 3.82, § 2).

Wat u kunt doen. Zet de vraag op de agenda van de volgende AV en vraag dat de gemeenschappelijke delen tijdens de werf beschermd worden. Zie ook Rechten en plichten van de mede-eigenaars en, voor de stemming, Werken in mede-eigendom.

Verhuurder en huurder: een contract waarin de VME geen plaats heeft

Een onbetaalde huur, een huurwaarborg, een plaatsbeschrijving bij vertrek: soms komt men ermee bij de syndicus. Toch regelen de verhuurder en zijn huurder dat onder elkaar.

De regel. De huurovereenkomst is een contract tussen de verhuurder en de huurder; de VME is er geen partij bij. De huurder moet de statuten naleven (art. 3.93, § 1), en ook het RIO en de beslissingen van de AV zodra ze hem zijn meegedeeld, door zijn verhuurder of door de syndicus (art. 3.93, § 5). De mede-eigenaars zijn de lasten van de mede-eigendom verschuldigd. U stuurt de provisieaanvragen dus naar de verhuurder. Legt de huurovereenkomst een deel van die lasten bij de huurder, dan moet de verhuurder ze bij hem terugvorderen.

Wat u kunt doen. Plak de data van de algemene vergaderingen aan, zoals de wet u verplicht. De bewoners kunnen u dan schriftelijk hun opmerkingen over de gemeenschappelijke delen bezorgen (art. 3.89, § 5, 6°). Herinner een bewoner die het RIO niet naleeft aan de regel, met de verhuurder in kopie. De rest regelt de huurder met de verhuurder, of bij een huurgeschil met de vrederechter (zie Appartement verhuren in mede-eigendom).

‘Doe het maar, we stemmen achteraf’: de uitgave waartoe de AV niet besliste

De inkomhal schilderen, een nieuwe parlofoon: ‘iedereen is akkoord’, dus waarom wachten? Ik raad u af daarop in te gaan, zelfs voor een paar honderd euro.

De regel. Op eigen gezag neemt de syndicus bewarende maatregelen en stelt hij daden van voorlopig beheer (art. 3.89, § 5, 2°): een lek afsluiten, een gebroken ruit vervangen, een energiefactuur betalen. Voor al de rest voert hij uit wat de algemene vergadering heeft beslist (art. 3.89, § 5, 1°). Overschrijdt de uitgave het bedrag dat de AV voor de verplichte mededinging heeft vastgelegd, dan legt hij meerdere offertes voor, elk op basis van een bestek (art. 3.88, § 1, 1°, c, en art. 3.89, § 5, 11°). Een akkoord in de gang of in een berichtengroep is geen beslissing van de AV.

Wat u kunt doen. Verzamel twee of drie offertes, reken het aandeel van elke kavel uit en zet het punt op de agenda. Kan de uitgave niet wachten, roep dan een buitengewone algemene vergadering bijeen. Wie uitgeeft zonder stemming, moet zich daarvoor verantwoorden voor de AV, en die kan weigeren de uitgave te bekrachtigen.

Sleutels, pakjes, belastingen: de syndicus is geen conciërge

Een reservesleutel bijhouden, de deur openen voor een vakman, de post ophalen, uitleggen hoe men werken fiscaal aftrekt. Niets daarvan hoort bij het behoud of het beheer van het gebouw (art. 3.86, § 3).

Wees vooral voorzichtig met fiscaal of juridisch advies: wie het geeft, is er verantwoordelijk voor, en een vrijwillige syndicus heeft daar opleiding noch verzekering voor. Verwijs door naar een notaris, een advocaat, een boekhouder of de FOD Financiën.

Een poetsdienst voor de gemeenschappelijke delen of een huisbewaarder kan er wel komen, maar dan omdat de AV dat besliste of een contract erin voorziet. Wilt u die taken zelf tegen betaling uitvoeren, dan hebt u de voorafgaande toestemming van de algemene vergadering nodig (art. 3.89, § 5, 13°).

Als buur mag u natuurlijk iemand een dienst bewijzen. Zeg er dan wel duidelijk bij dat u het persoonlijk doet. Gaat het om een gemeenschappelijke behoefte, stel de AV dan een beveiligde sleutelkluis of een poetscontract voor.

Tussen twee mede-eigenaars blijft de syndicus neutraal

De buurman aanschrijven ‘namens de VME’, getuigen voor de een, een andere kavel aanpakken voor een privaat geschil: dat is de vraag die u het duidelijkst moet weigeren.

De regel. De syndicus vertegenwoordigt de VME, in rechte en bij het beheer van de gemeenschappelijke zaken (art. 3.89, § 5, 4°). De hoedanigheid om in rechte op te treden ligt bij de VME. Een mede-eigenaar kan wel zelf, zonder de VME, de vorderingen betreffende zijn kavel instellen, nadat hij de syndicus daarvan in kennis heeft gesteld (art. 3.92, § 1). Wie de stem van de VME inzet voor de ene mede-eigenaar tegen de andere, misbruikt dat mandaat.

Wat u kunt doen. Neem akte van de melding en bezorg de mede-eigenaar de documenten van de VME waarop hij recht heeft. Treed wel zelf op wanneer het belang van de VME op het spel staat: onbetaalde lasten, schade aan de gemeenschappelijke delen, een inbreuk op het RIO. Voor het geschil zelf wendt de mede-eigenaar zich tot zijn advocaat of rechtstreeks tot de vrederechter.

Bereikbaar, maar niet dag en nacht van wacht

De wet vraagt de syndicus om aan de ingang van het gebouw te laten aanplakken hoe hij onverwijld bereikt kan worden (art. 3.89, § 2). Geen enkel artikel verplicht hem om drie uur ’s nachts op te nemen. Een vrijwilliger werkt en slaapt zoals iedereen: organiseer noodgevallen zo dat ze niet van u afhangen.

• Hang in de inkomhal naast uw gegevens ook de noodnummers van het gebouw op: bijstand van de verzekeraar, liftfirma, verwarmingstechnicus, vaste loodgieter.
• Vertel elke bewoner waar de afsluitkranen voor water en gas zitten en waar de elektriciteitskast van de gemeenschappelijke delen hangt.
• Vraag de AV om een plaatsvervanger aan te wijzen voor als u afwezig bent, bijvoorbeeld een lid van de raad van mede-eigendom als die er is. Leg in de beslissing vast wat hij mag doen.
• Houd de onderhoudscontracten bij: een contract met inbegrepen depannage bespaart u heel wat telefoontjes.

Naar wie doorverwijzen, situatie per situatie

Antwoorden zonder iemand voor het hoofd te stoten

Schriftelijk antwoorden helpt twee keer: de buur weet waar hij terechtkan, en u hebt iets op papier als de vraag terugkomt. Pas het model aan, maar laat de zin staan die iets voorstelt. Morgen komt u die buur weer tegen op de trap.

Veelgestelde vragen